En México, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) son los vehículos de mayor liquidez del Real Estate, teniendo como principal objetivo recaudar recursos en bolsa para conformar grandes portafolios de propiedades inmobiliarias. Estos están enfocados tanto a la adquisición como a la construcción de bienes inmuebles que se rentan y el resultado obtenido de su flujo de operación, es distribuido a través de dividendos trimestralmente a los inversionistas.
La historia de estos vehículos tiene su origen en 1960 en Estados Unidos, donde se conocen como REITs, por sus siglas en inglés Real Estate Investment Trusts, mientras que, en nuestro país, formalmente llegaron hace 11 años. Actualmente, los FIBRAS nacionales más importantes se aglomeran en la Asociación Mexicana de Fibras (AMEFIBRA), que vela por el desarrollo de la industria.
En este contexto y para conocer entre otros temas, el trabajo de los FIBRAS en México, la Revista EQUIPAR habló con uno de los protagonistas más importantes del sector, Simón Galante Zaga, Presidente de la AMEFIBRA para el periodo 2022-2024 y CEO de FibraHotel; este último, es el segundo vehículo en su tipo fundado en México y el primero enfocado a la hotelería, el cual cumple 10 años de éxito y crecimiento, celebrando con un crecimiento evidente.
ÉXITO Y VALOR DE AMEFIBRA
Simón Galante informó que actualmente la AMEFIBRA está compuesta por 15 FIBRAS que suman más de 2 mil propiedades que en conjunto poseen cerca de 27.5 millones de metros de área rentable. “Damos más de 352 mil empleos directos y 500 mil indirectos. Tenemos 770 mil millones de pesos de valor de activos totales y estamos en cerca de 32% de la tenencia de los ahorradores vía Administradora de Fondos para el Retiro (Afores)”.
Precisó que la industria aporta cerca del 3% del Producto Interno Bruto Nacional (PIB) y sus integrantes tienen participación diversificada en distintos sectores como el hotelero, industrial, mini bodegas, educación, centros comerciales, oficinas, entre otros. Destacó que en el tema “verde”, 14 de los 15 miembros de la AMEFIBRA orgullosamente presentan reporte de ASG (proyectos Ambientales, Sociales y de Gobernanza). “La otra noticia relevante es que tenemos casi 13 mil 200 millones de Bonos Verdes, porque uno de los pilares más importantes del organismo es la sustentabilidad. También destaca en ese sentido, que tres de nuestros asociados estuvieron en el Sustainability Year Bokk 2022: FUNO, Terrafina y Prologis. Adicionalmente, tenemos cerca de 5 millones de metros en propiedades certificadas con diferentes categorías enfocadas a lo sostenible”.
Por otra parte, destacó que la asociación trata de informar y educar de manera conjunta a inversionistas, teniendo algunos contactos con autoridades, y aunque cada FIBRA trabaja de forma independiente, el organismo sirve para adoptar mejores prácticas, compartirlas y tratar de hacer todas las gestiones que suman valor al sector, para una mejor concentración y administración.
FIBRAHOTEL
En otro tema, el también CEO de FibraHotel, aprovechó para compartir su alegría por el décimo aniversario del FIBRA que fue uno de los pioneros en México con una historia llena de retos y triunfos. “Me da gusto que sepan sobre esta década que cumplimos y que lo celebremos juntos. En noviembre del 2022 llegamos a los 10 años de ser un ente público. Fuimos el segundo FIBRA del mercado de México, el primero fue Fibra Uno y después nacieron los otros 13 que integran la AMEFIBRA”.
“En FibraHotel iniciamos con 17 hoteles y ahora tenemos 86 en la cartera, entonces es un crecimiento muy interesante, pues al inicio solo estábamos en el sector de tres y cuatro estrellas, pero hoy adicionamos full service, hoteles de convenciones, de sol y playa, urbanos e inclusive haciendas. Manejamos 6 segmentos, más de 15 marcas con cuatro operadores distintos y estamos muy orgullosos de lo que hemos logrado en todo este tiempo”, expuso.
Resaltó que este vehículo continuará con su deber fiduciario de cuidar a los estake holders y a toda la gente involucrada en la vida de FibraHotel: bancos, inversores, asociados, operadores, marcas, etc. “Creo que lo hemos hecho muy bien y con el tiempo se está comprobando, con todo y que por el tema de la contingencia de 2020 la industria hotelera y el turismo se vieron muy impactados, pero estoy seguro de que vienen los mejores días hacia adelante”.
INTERESANTES NÚMEROS
Para Simón Galante es relevante mencionar que, en el segundo cuarto del 2022, FibraHotel tuvo el número más alto en tarifas e ingresos en su historia. “Tuvimos el índice de ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (EBITDA por sus siglas en inglés) más alto reportado en nuestra trayectoria y una recuperación mucho más rápida de la estimada liderada por el sector de vacacionistas, sol y playa, resorts, así como de viajes de placer”. Por su parte, en el segmento de negocios, precisó que en la Ciudad de México se mantuvo por arriba del 55% de ocupación durante el segundo cuarto del año pasado, siendo el de más lenta recuperación, aunque el portafolio de FibraHotel ya superó el 60% en promedio con mejores tarifas y números, comparado con el mismo lapso del 2019. “Obviamente el primer cuarto del 2022 fue un poco más lento, pero el tercero fue más interesante y vimos tendencias todavía más atractivas al cierre del 2022, en cuestión de reservaciones adelantadas. Entonces vislumbramos un 2023 muy prometedor con buen presupuesto, con números arriba del 2019, lo que representa un crecimiento muy rápido contra lo que pensábamos que iba a suceder”.
El entrevistado reconoció que la incertidumbre geopolítica mundial y el tema inflacionario económico internacional, además del alza de las tasas de interés en México y Estados Unidos, pegan directamente al negocio inmobiliario, por eso, dijo que se deben de ver con cautela los temas a largo plazo, planear mejor los presupuestos y realizar algunas estrategias. Sin embargo, con todo y esto, vislumbra oportunidades para el turismo. “Vemos que México continúa siendo la mejor alternativa en la industria hotelera para Estados Unidos, desde la costa Este hasta la Oeste donde hay mercados interesantísimos como California, Texas o Nueva York, que pueden visitar nuestros polos turísticos en menos de tres horas con la energía y calidez que tenemos los mexicanos para recibir a los turistas y estamos de eso muy orgullosos. Creemos que, aunque se presente la incertidumbre, la vamos a poder remontar, pero preocupados, ocupados y muy alertas del control de los presupuestos y de nuestro dinero. Vienen tiempos con volatilidad y si hubiera una desaceleración que es evidente en Estados Unidos y en el mundo, va a afectar al sector turístico”, señaló.
De acuerdo con el CEO de FibraHotel, entre las estrategias que más atraen a la compañía destacan: la creación de divisas (dado que el financiamiento del dólar es más económico que en pesos); perseguir los mercados en donde está presente y en donde le falta estar, así como impulsar su stock actual.
MENSAJE ESPECIAL
Al retomar el tema de los 10 años de FibraHotel, Simón Galante extendió un mensaje especial. “Quiero agradecer al extraordinario equipo de socios, asociados, al equipo que ha hecho esto posible. Somos los mismos básicamente de hace 10 años en la parte directiva y en el Comité Ejecutivo. Doy gracias también al comité técnico tanto externo como interno, por el apoyo y la confianza que hemos recibido de todos los estake holders, bancos, inversionistas y toda la gente”.
“Seguimos cumpliendo la misma promesa que tenemos desde el principio: contar con el mejor portafolio y el más grande de Latinoamérica, muy bien escogido en cuestión de inmobiliarias. Con 10 años apenas somos jóvenes tomando en cuenta que en Estados Unidos el mercado de FIBRAS tiene más de 60 años; ni a adolescentes llegamos y lo mejor está por venir. Además, tenemos en AMEFIBRA un vehículo fuerte que apoya a todos los FIBRAS y México sin lugar a dudas es la mejor alternativa turística, de conectividad, gastronomía, personal y estamos muy emocionados de esta primera década, pero más emocionados aún por el futuro”, expresó.
Hablando como Presidente de la AMEFIBRA, compartió: “Quiero agradecerles a todos los asociados la confianza y su labor. Tenemos más de 6 diferentes comités; todo mundo ha participado de forma increíble este año. Estamos muy animados con el potencial que hay para los inversionistas en los FIBRAS y creo que estas palabras deben de ser una invitación a que los estudien, escojan, vean cuál les guste, conozcan su esquema fiscal, y se den cuenta de que la liquidez en bienes raíces no existe en ningún otro vehículo más que en los FIBRAS. Agradezco a Josefina Moisés, Directora General de la AMEFIBRA y a cada asociado por la confianza que nos ha tenido”.
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