El mercado inmobiliario resultará ganador con el nuevo acuerdo comercial entre México y Estados Unidos, aseguró Yadira Torres Romero, Directora de Investigación de Mercados de CBRE México. La ejecutiva dijo en un comunicado que el mercado inmobiliario industrial será el más beneficiado, sobre todo en las regiones tradicionalmente manufactureras y exportadoras como el noreste de México y la región del Bajío.
Señaló que en estas zonas, los incrementos de nuevas inversiones pueden llegar a 40%, pues presentaban la mayor cantidad de proyectos detenidos ante la incertidumbre por las negociaciones del nuevo acuerdo comercial. "Podríamos ver en el siguiente año un incremento de hasta 25% en el número de empresas haciendo nuevas expansiones e inversiones en el mercado industrial inmobiliario", consideró.
De confirmarse el nuevo acuerdo, la cláusula para revisarlo cada seis años y la posibilidad de renovar por otros 10 años, dan oportunidad a las empresas de planear a mediano y largo plazo su producción en la región norteamericana, de acuerdo con CBRE México.
"Será más un momento de planeación que de cautela. Recordemos que las inversiones que estuvieron detenidas son las que se hacen en un horizonte de mediano a largo plazo. Y desde luego, una mayor certidumbre y claridad de las nuevas políticas del nuevo gobierno incentivarían la inversión", mencionó Lyman Daniels, presidente de la firma, de acuerdo con el comunicado.
"Otro aspecto clave del cambio de señal en el mercado, es que la industria manufacturera podría retomar el siguiente año su papel como motor de la demanda inmobiliaria industrial. Lugar que, durante todo el período de negociación del TLCAN, tomó la industria de la logística y distribución. Sin duda, se renueva la confianza y eso impulsa a los dos segmentos que fueron los más afectados por la incertidumbre", afirmó Daniels.
LA MAYOR DE AMÉRICA LATINA
El inventario inmobiliario industrial de la Ciudad de México y su zona metropolitana, presentaron el mayor crecimiento en América Latina durante el primer semestre del 2018, de acuerdo con un reporte de la Consultora de Bienes Raíces Newmark Knight Frank (NKF).
En los primeros seis meses del año, ingresaron 218,000 metros cuadrados, proporción que influyó para cerrar al mes de julio pasado muy cerca de los 10 millones de metros cuadrados (m2), entre los nueve corredores industriales de toda la localidad circunvecina.
Según el documento, la superficie de construcción en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México aumentó a 435,661 m2, confirmando la buena salud del mercado inmobiliario industrial y la recuperación de la absorción trimestral, que se elevó a 237,978 m2 y redujo a 5.5 por ciento la tasa de disponibilidad. La firma consultora explicó, que el dinamismo del mercado inmobiliario industrial en la capital del país y su área conurbada se relacionó con la expansión del comercio electrónico como un agente cada vez más relevante en la zona.
DESARROLLO HISTÓRICO
Claudia Ávila Connelly, Directora General de la AMPIP, destaca que los Parques Industriales en México surgen a partir de una nueva demanda de ocupación de espacios industriales en la frontera con Estados Unidos, impulsada principalmente por el surgimiento del programa maquilador en los 60. Como una política pública del gobierno mexicano para generar empleos, el programa maquilador se basó en el otorgamiento de incentivos fiscales y facilidades aduaneras, para atraer empresas de manufactura de origen extranjero, intensivas en mano de obra. Desde entonces, los Parques Industriales han evolucionado hasta convertirse en desarrollos inmobiliarios de clase mundial, al ir más allá del arrendamiento de edificios industriales, al contar con servicios de valor agregado.
“Hoy en día, los Parques Industriales en México son parte de la infraestructura estratégica del país para atraer inversión extranjera directa, ya que sin parques, difícilmente aterrizan las empresas. Se han convertido entonces, en una determinante. Pero su competitividad no es aislada; más bien es un complemento a otras condiciones del ambiente, que deben existir para que un estado o una región sea atractiva para la inversión. Nos referimos principalmente a la conectividad, a la disponibilidad de talento y factibilidad de servicios básicos, costos de producción, proveeduría, estabilidad social y facilidad en los trámites y permisos, entre otros aspectos, además de las ventajas propias del país, como la ubicación geográfica y la red de tratados de libre comercio con 43 países”, señaló.
ESTÁNDARES DE CALIDAD
Con el intere´s de diferenciar a los Parques Industriales que cumplen con la normatividad y que cuentan con esta´ndares de calidad, en 1999 surge la primera versio´n de la Norma Mexicana de Parques Industriales, como una iniciativa de la AMPIP con las autoridades del Gobierno Federal. Esta norma es voluntaria y se enfoca en el terreno, la infraestructura, los servicios y el marco regulatorio. Por tanto, no cubre el a´mbito de los edificios.
El objetivo de la Norma Mexicana de Parques Industriales es promover la calidad y mejores pra´cticas, a trave´s del cumplimiento de la normatividad y de esta´ndares, con el fin de que los usuarios puedan operar en condiciones favorables.
La Norma establece los requisitos ba´sicos que un desarrollo inmobiliario de uso industrial debe cumplir, para poderse considerar como Parque Industrial. Entre estos requisitos se encuentran, el ti´tulo de propiedad, plano de ubicacio´n, impacto ambiental, disen~o de pavimentos, proyecto ejecutivo, licencias y permisos, obras de cabeza, reglamento interno, plano de lotificacio´n autorizado y una administracio´n permanente.
En cuanto a los servicios ba´sicos que un Parque Industrial debe tener, la Norma considera agua, energi´a ele´ctrica, telecomunicaciones, descarga de aguas residuales y de agua pluvial, estableciendo asimismo, los para´metros de evaluacio´n para cada uno. Sobre las obras de infraestructura y urbanizacio´n, un Parque Industrial debe contar con carriles de aceleracio´n o desaceleracio´n para el acceso, vialidades pavimentadas, guarniciones de concreto, alumbrado en vialidades, nomenclatura de calles, a´reas verdes, además de sen~alizacion, entre otros aspectos.
El cumplimiento de los esta´ndares de la Norma, permite a un desarrollo inmobiliario industrial diferenciarse de la competencia, al evidenciar que cuenta con el disen~o, la infraestructura y los servicios necesarios para la operacio´n exitosa de las empresas que se instalen dentro del mismo.
La Norma Mexicana de Parques Industriales ha sido reconocida por algunos municipios como referencia para los temas de ordenamiento urbano e incentivos. Las autoridades esta´n convencidas de que los Parques Industriales son una pieza importante para el desarrollo de la infraestructura necesaria para la industria nacional, para la atraccio´n de inversio´n extranjera directa y para la generacio´n de empleos.
CENTROS LOGÍSTICOS
Los centros logísticos funcionan como espacios de distribución, en los que se almacenan productos y se organizan salidas para la comercialización, tanto mayorista como minorista. Suelen ser más completos que los parques industriales porque ofrecen más servicios enfocados en el funcionamiento de la logística. Pueden estar constituidos por uno o más almacenes, infraestructuras de carga y descarga, como también oficinas de gestión logística. En tal sentido, la distribución resulta más eficiente y flexible.
Un Centro Logístico es una estructura concebida para dar soporte a la actividad logística. Además, favorece el desarrollo eficiente y ordenado de todos los sectores económicos estratégicos de una gran cadena y contribuye al desarrollo socioeconómico de la zona. Actúa como un instrumento de ordenación territorial.
La ventaja de tener varias plataformas logísticas es que estas son infraestructuras pensadas para generar sinergias y economías de aglomeración, a través de las cuales se evita que la actividad logística esté dispersa y se consiguen relocalizar en espacios preparados y adecuados todas las actividades. Los centros logísticos canalizan el tráfico y permiten optimizar rutas, cargas de vehículos y concentrar la distribución reduciendo así, los efectos nocivos del transporte para el medio ambiente y la sociedad.
IMPACTO TECNOLÓGICO
La logística, como todas las esferas de los negocios, se está viendo transformada por la irrupción de la tecnología. La inteligencia de datos para gestionar el transporte, modelos de negocios de alta tecnología, uso de información en tiempo real para supervisar todo el proceso de distribución y hasta la exploración de flotas autónomas, se vuelven prácticas cada vez más frecuentes. Según World Economic Forum, hay tres tendencias que impactarán el futuro de la logística en México: Enfoque Omnicanal, la Inteligencia de Datos y la Economía Colaborativa.
El enfoque omnicanal, se refiere a poder comprar a cualquier hora, en cualquier lugar, desde cualquier dispositivo. En la logística, se traduce en la oferta de servicios de entrega a cualquier hora en cualquier lugar. La Economía Colaborativa, como tendencia actual, consiste en que las empresas de logística puedan funcionar sin tener entre sus activos camiones ni bodegas. ¿Cómo?, transformándose en plataformas electrónicas, que permiten ofertar servicios de distintos proveedores, poniéndolos en contacto con los consumidores.
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