Tal y como describe la Asociación Mexicana de FIBRAS, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS), son un vehículo de inversión enfocado en la adquisición y/o construcción de bienes inmuebles para rentar en México y donde el resultado obtenido de su flujo de operación, es distribuido a través de dividendos cada trimestre. Su objetivo es recaudar recursos en bolsa para conformar grandes portafolios de propiedades inmobiliarias en diferentes segmentos como: oficinas, industrial y comercial, entre otros.
Actualmente, estos vehículos de relativamente reciente creación, al haber sido fundado el primero de ellos hace cerca de 12 años en el país, están cobrando más importancia y acelerando su área de oportunidad con efectos como el Nearshoring, que es parte de una “desglobalización”, como apunta la Bolsa Mexicana de Valores, que señala que “aunque China ha ganado participación en las importaciones de Estados Unidos desde su entrada en la Organización Mundial del Comercio en 2001, las cosas han cambiado materialmente desde 2018 debido al conflicto económico entre Estados Unidos y ese país asiático”, lo que incentivó al aumento de la competencia entre ambos países, y a que las empresas comenzaran a buscar no solo ahorros de costos, sino también seguridad en la cadena de suministro ante la incertidumbre geopolítica.
Para hablar de ese efecto en las FIBRAS, Gustavo Tomé Velázquez, Fundador de Fibra Plus, fue entrevistado por la Revista EQUIPAR, con quien también compartió un poco sobre su plan de desarrollo, tendencias y algunas de las directrices que tomará este organismo para aprovechar al máximo el Nearshoring.
FIBRA PLUS Y FIBRA HD
“Las FIBRAS son un gran instrumento para los inversionistas, que representan la oportunidad de poder participar de manera institucional en el mercado inmobiliario con administradores profesionales y, en algunos de los casos, bastante especializados. Es el modo de tener inmuebles operados por gente profesional, que te den un rendimiento y una plusvalía”, explicó Gustavo Tomé. “Nosotros somos partícipes de este sector a través de dos FIBRAS: Fibra Plus y Fibra HD. Hoy el mercado mexicano debe tener cerca de 15 FIBRAS inmobiliarias especializadas. En nuestro caso Fibra Plus nació como una FIBRA de desarrollo y ahora se ha dirigido más al segmento de inmuebles arrendados, con una distribución bastante equitativa, creciendo en los ramos industrial y comercial, anclados en otros servicios y multi sectores donde participamos con Fibra HD en algunos como el escolar y las oficinas”.
Explicó que, como FIBRAS, Fibra Plus y Fibra HD son un participante más de todos los inmuebles existentes, pero todavía hay muchísimo recorrido para integrar unidades en el universo de las FIBRAS. “Con ambos vehículos sumamos de manera acumulada poco menos de 17 mil millones de pesos de valores en activos. Así es más o menos donde estamos parados hoy”.
Como se recordará, a finales del 2021 se anunció la adquisición de Fibra HD, por parte de Fibra Plus, para lograr la primera fusión de FIBRAS en México, en una transacción que incluía la adquisición de 70,9% de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios de la firma. “Fue una operación interesante poder hacer la OPA de Fibra HD para conseguir una consolidación de las dos emisoras y aprovechar las economías de escala junto con las eficiencias. Al día de hoy se pueden ver resultados estables. La mayor parte de las eficiencias ya están consolidadas; se han reducido de manera importante los gastos operativos, aumentado los ingresos de la parte activa de Fibra HD particularmente, diversificado el portafolio, mejorado el perfil de la deuda y lo que se tenía ideado inicialmente en cuanto a la integración, tuvo un plus o resultó un poco mejor de lo esperado”.
“Lo que nos va ayudar hacia el lado de Fibra Plus, es a tener una emisora más grande, con más activos, mejores condiciones financieras, que le permitirán crecer más en el tiempo y dar mejores rendimientos. Nos falta la última etapa de la integración, que es la dotación de activos; empezaremos a desinvertir en los que se consideran dentro del programa inicial como estratégicos para la reinversión”, adelantó.
NEARSHORING
El fundador de Fibra Plus, ahondó un poco en el tema del Nearshoring. “El efecto al que ahora llamamos así, en los noventas se denominó maquila y ha tenido diferentes nombres a lo largo del tiempo. Es un fenómeno importante que ha iniciado en el país desde 1994 con la incursión del Tratado de Libre Comercio y posterior a eso, con una estrategia de seguir incluyendo nuevos países como plataformas de exportación libres de impuestos. Hoy México es una nación que tiene muchísimos tratados bilaterales o con bloques, donde fabricar o importar productos mexicanos no generan un impuesto adicional y eso ha ayudado a seguir impulsando su crecimiento. Lo que hemos visto relevante en la postpandemia es que debido a las enseñanzas que causó el Covid-19 por un lado y por las consecuencias geopolíticas que han existido, nuestro país termina bastante bien posicionado para poder seguir aprovechando este fenómeno y, sobre todo, para un mercado tan grande como el norteamericano, hacia donde las exportaciones siguen subiendo: cuando en los 90s estaban en alrededor de 50 billones de dólares, hoy se colocan en cerca de 600 bdd y seguirán incrementando. Le dan un supér hábit de exportaciones al país y hay que tomar en cuenta que en Estados Unidos se sigue creciendo poblacionalmente y en el ingreso per cápita a diferentes tiempos en distintos momentos”.
Gustavo Tomé, señaló que desde Fibra Plus y HD, siguen de cerca este fenómeno que si bien no es algo nuevo, “está acelerando por riesgos y factores diferentes en el mundo, como la disrupción de cadenas de suministro y la desglobalización con tres derivadas: la directa que ya se está dando y consiste en la instalación de nuevas unidades de manufactura, entiéndase muebles industriales destinados a fabricar, transformar o distribuir en el país y esto ya se está dando en la frontera donde Fibra Plus ya tiene activos y seguirá dando anuncios de adquisición, operación y desarrollo”.
“La segunda derivada consiste en que, después de que se genere la base de empleos que se está dando, por consecuencia del Nearshoring, habrá crecimiento en la demanda de entretenimiento y comercio en las zonas de detonación. Como progresa la base empleada y tiene más ingreso neto disponible para gastar, requiere una mayor oferta de estos espacios. La tercera derivada es que, cuando esta población empiece a tener más ingreso de manera sustentable, después de estar varios años cotizando con un buen salario, tendrá acceso a un crédito hipotecario. Eso es lo que vivirá México en cuestión de crecimiento de ahorro, generación de valor y desarrollo de infraestructura”, expuso.
DETONACIÓN DE LA INDUSTRIA
El entrevistado señaló que el Nearshoring tiene dos grandes vertientes, la exportación de bienes y la de servicios. “Es bastante claro donde se está concentrando su tema de bienes, que es la frontera Norte, en un corredor que va por Ensenada, Tijuana y recorre todo el Este en la frontera, haciendo una saliente por Chihuahua y otra hacia Monterrey, siendo la franja con más desarrollo anclado en Tijuana, Ciudad Juárez y Monterrey con su zona extendida que incluye al resto de los municipios conurbados: creo que ese es el gran ganador el día de hoy”.
Explicó que conforme a la referida zona se vaya encareciendo, “el segundo ganador que tiene cadenas de suministro armadas, es el Bajío que abarca Aguascalientes, San Luis Potosí, Guanajuato, Querétaro, y quizás un poco de Jalisco. Mientras que para algunas muy puntuales en el tema logístico será la Ciudad y el Estado de México. Pero luego, para la exportación de servicios, que es la de la experiencia, los grandes triunfadores son las playas con nuestros destinos que tenemos para exportar que son: Los Cabos, las Penínsulas de Baja California, Nayarit y el corredor de Yucatán”.
En ese sentido, dijo que Fibra Plus aportará más en la frontera Norte para el sector industrial que son los activos más demandados y con niveles más altos de ocupación, pero también son los más caros. “Las oportunidades pueden saltar de diferentes lugares, pero estaremos atentos para cualquiera de las zonas que estamos comentando con los diferentes tipos de activos que podamos dar”.
MÁS PLANES
En el tema de desarrollo y aprovechamiento de oportunidades del mercado, Gustavo Tomé señaló que Fibra Plus “seguirá enfocándose en sus objetivos principales como lo es seguir creciendo en el sector industrial, comercial pero muy especializado, anclado en autoservicios y en grandes proyectos de usos mixtos que permitan dentro de un solo conjunto tener más de una utilización del inmueble, para participar en el redesarrollo de las ciudades, donde la gente tiene que usar menos el transporte privado o público, así como trabajar, entretenerse y vivir en el mismo espacio”.
“Vamos a seguir centrando propuestas de adquisición de terrenos para desarrollar activos industriales como proyectos estabilizados para continuar incorporándolos en el portafolio. Todos estos se fondearán, tanto de capital excedente que tiene la FIBRA, como de la rotación tradicional de los activos en la categoría de lo estratégico. El crecimiento del Fideicomiso estará ligado a las grandes oportunidades que tiene México, que vienen muy asociadas por el Nearshoring y una variante de este que es el turismo, que es lo mismo, solo que, en lugar de bienes, consiste en servicios, y estaremos trabajando en ello.
Por último, dijo: “Gracias por la oportunidad de platicar sobre Fibra Plus, su avance, desarrollo y plan de negocios. Quiero recordar que las FIBRAS y particularmente Fibra Plus, ven grandes oportunidades en México y seguirán apostando por el crecimiento y desarrollo del país, que hoy presenta oportunidades y alternativas bastante interesantes en rentabilidad a riesgo, que independientemente de vaivenes que podamos tener localmente, son interesantes en el contexto internacional y estaremos ahí como mexicanos aprovechando y tratando de tomarlas en las mejores condiciones para aumentar el capital de nuestros inversionistas”.
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