De manera orgánica, el desarrollo inmobiliario del país, se ve impactado por factores externos e internos. Los primeros derivan en inversión extranjera directa siendo que, durante 2022, México mantuvo un año récord y una tendencia al alza, 50% mayor comparada contra el 2021 impulsada principalmente por el Nearshoring, la batalla comercial que tiene Estados Unidos con China y el T-MEC. Asimismo, los segundos impactan en la fuerte detonación de segmentos como el industrial y el residencial vertical en destinos primarios y secundarios.
Como reflejo de lo anterior, ESCALA, firma especializada en la Gerencia de Proyectos, está aprovechando al máximo los anteriores factores, por lo que espera duplicar su capacidad en proyectos industriales, acorde a las tendencias del mercado. La compañía mexicana, fundada en Monterrey, Nuevo León, en 1990, está enfocada principalmente en el sector inmobiliario y proyectos de construcción.
Como explicó Pedro Valdés, CEO de ESCALA, a lo largo de estos 32 años la firma ha gestionado aproximadamente 850 proyectos de construcción en prácticamente todos los sectores, incluyendo el comercial, turístico, industrial, residencial, enfocándose 100% a inversión privada. “Actualmente nuestra base está en la ciudad de Monterrey, Nuevo León, pero tenemos oficinas en la Ciudad de México, Tijuana y Riviera Maya. Remotamente, participamos prácticamente en todos los estados de la República y nuestro equipo se encuentra in situ en los proyectos, casetas móviles, oficinas de nuestros clientes, etcétera”.
SEGMENTOS EN DETONACIÓN
De acuerdo con el CEO de ESCALA, la compañía se adapta constantemente al mercado, tal como se va comportando, variando su presencia en los distintos segmentos que mantiene muy identificados. “Previo a la contingencia, lo más fuerte que teníamos estaba enfocado a proyectos turísticos, comerciales y oficinas. De estos tres, oficinas y comercial, con las nuevas tendencias, no hay mucho desarrollo, mientras que se está reiniciando el sector turístico y estamos viendo un auge nuevamente en los tres grandes polos que son: Riviera Maya, Riviera Nayarit y Los Cabos. Por su parte el sector industrial está muy fuerte, así como el residencial vertical”, dijo Pedro Valdés, quien precisó que la empresa creció en su operación 30% durante 2022 y se ha estado recuperando. Informó que, para la firma, la expectativa es crecer entre 30 y 40% a lo largo de 2023.
“El Nearshoring ha impulsado mucho al sector industrial y para dar una idea, del total de proyectos en los que hemos participado, cerca de 250 son industriales; es lo que más hemos hecho y en donde más experiencia tenemos. Este fenómeno ha provocado que la plaza que tenemos cubierta en Tijuana, que es uno de los puntos donde hay muchas obras industriales, se detone. El Bajío también se está desarrollando mucho y otra de las tendencias de la ubicación de los proyectos industriales, se está dando en Nuevo León, que es donde tenemos más presencia, y en Coahuila. Actualmente estamos gestionando 15 proyectos industriales de manera simultánea. Normalmente manejábamos entre 8 y 10. Nuestra expectativa de crecimiento ha sido el sector industrial; sin problema podemos duplicar ese número de proyectos este 2023 y nuestras estrategias están enfocadas hacia eso”, dijo.
Por su parte, los proyectos residenciales verticales que son el segundo segmento de más detonación actual para ESCALA, se están desarrollando mayormente en Monterrey, Ciudad de México y Guadalajara, pero la empresa ha optado por impulsar su participación en otros destinos. “Que esos mercados sean muy grandes, no significa que es donde tengamos más presencia, porque también es donde hay mayor competencia. Con nuestra estrategia quisimos ir a mercados secundarios o diferentes a los tres principales. Donde hemos tenido mucho éxito es en Tijuana a donde llegamos hace 4 años con un cliente que es de la Ciudad de México y que está desarrollando allá; ahora contamos con 6 proyectos en ese destino, por eso establecimos una oficina. Aunque tenemos ahí un cliente de CDMX y otro local, el mercado y el crecimiento es impresionante”.
“Otra de las estrategias en la que trabajamos es crecer en el Sureste, que, aunque es un área muy horizontal, en destinos como Mérida o Progreso, hay mucho desarrollo en la parte vertical y es un mercado que está ahí para tomarse. Asimismo, aunque seguimos participando, en CDMX y Monterrey, estamos explorando en la parte residencial vertical, otros mercados secundarios más, como El Bajío en destinos como Querétaro e Irapuato; todavía no sabemos si vamos a retomar ahí, porque hemos participado, pero en proyectos industriales”, compartió Pedro Valdés.
DIVERSIDAD DE PROYECTOS
Tal como refirió el entrevistado, ESCALA tiene dos grandes grupos de desarrollo, el industrial y el residencial, resaltando que ahora trabaja en los 15 proyectos industriales referidos antes y en 14 residenciales, en proceso. “En el área industrial, trabajamos con dos grupos, los usuarios finales y las naves especulativas que las hacemos con grandes desarrolladores. De los usuarios finales estamos trabajando con DHL, Carrier, John Deere, Brembo, Essity, GGP, Advance Real Estate, con las tiendas HEB que son supermercados y con Johnson Controls con quien llevamos casi 10 años participando. Con desarrolladores, colaboramos con Vesta, Meor, Prosperity, y Proximity. Es importante destacar que el 65% de nuestra cartera de clientes son repetitivos y es algo que nos enorgullece mucho, pues una vez que trabajan con ESCALA, normalmente vienen más proyectos, entonces es ir sembrando y generando más relaciones”. Señaló que, en el grupo residencial, la compañía está trabajando con Urban Hub, que es un desarrollador de la Ciudad de México con quien tiene cinco proyectos; con Cimbra Capital, en el desarrollo de obras en Tijuana; también está colaborando con Inmobila y Cosmopolitan, con quien participa en tres proyectos, además de Stiva, que, aunque tiene su fuerte en el segmento industrial, está desarrollando dos obras residenciales.
PROVEEDORES DE ESCALA
Al preguntarle, qué se necesita para ser elegido como proveedor de ESCALA, el CEO de la firma explicó que principalmente ser una empresa alienada a sus principios y valores. “Trabajamos mucho en con quién queremos colaborar, vemos quiénes son los principales jugadores y luego hacemos un análisis de factores como cuál es su porcentaje de clientes repetitivos, qué dicen las compañías que trabajan con ellos, y con base en eso, nos dedicamos a buscar desarrolladores y fondos de inversión. El nivel institucional es el que más se nos hace atractivo, porque está muy regulado y auditado, entonces eso es lo que hacemos nosotros mejor: ser transparentes, claros, tener datos y hechos a la mano; buscamos empresas formales e institucionales”.
En cuanto a las firmas extranjeras que participan con ellos, señaló que han trabajado con compañías mayormente americanas, europeas y recientemente asiáticas, principalmente en el sector industrial. “Vamos conociendo a las empresas de Asia, pues es una cultura muy diferente a la que tienen las compañías con las que estamos acostumbrados a trabajar. De entrada, la diferencia de horarios, pues las juntas con empresas chinas empiezan a las 10 de la noche. Aprendemos mucho de ellos, por ejemplo, de su cultura en los tiempos de respuesta de construcción, que son mucho más ágiles. Nos gusta el énfasis que le dan a la prevención y planeación. Ves los videos en donde hacen una nave en tres meses, pues sí, la hacen en ese tiempo, pero le dedicaron ocho meses a la planeación, fabricación, a tener todo bien estructurado. Lo que batallamos con otro tipo de desarrolladores es que no tienen planos, ingenierías, pero quieren empezar a construir el siguiente mes. Entonces están improvisando, reparando, parchando, y eso no va con nosotros. Por eso hemos tenido que decir que no a este tipo de proyectos, porque van en contra de nuestros principios y de lo que tratamos de inculcar en nuestros clientes”.
FUTURO Y OPORTUNIDADES
Según la visión de Pedro Valdés, además de los segmentos en donde se está incrementando la demanda, hay potencial importante en el área de aeropuertos en Guadalajara, Monterrey, Tijuana, Cancún, que tienen expansiones muy grandes. “El tráfico aéreo es muy importante, también derivado de la inversión extranjera. Estamos recibiendo mucha gente, los aeropuertos están saturados y esa es otra área de oportunidad. En cuanto al mercado interno, nuestro énfasis seguirá estando en el residencial vertical y en menor manera en el sector turístico. Son los dos grandes sectores que estamos atacando y creo que hay zonas que no hemos explotado al máximo como Sureste y Bajío, pero es parte de lo que vamos a tener. En Monterrey hay muchísimos proyectos verticales y es otro mercado que vamos a seguir impulsando”.
Por último, señaló: “Nosotros hace 32 años sembramos la semilla de la Gerencia de Proyectos; hay muchas empresas de este ramo que pertenecen a gente que estuvo en ESCALA y ahora hay bastante competencia, pero nuestra firma siempre ha sobresalido sobre estas compañías. Fuimos los pioneros en usar la Gerencia de Proyectos al traer esta metodología a México, porque, aunque en la CDMX ya había algo, no era muy comercial o conocido entre los desarrolladores. En ese entonces siempre nos preguntaban: 'si tú no diseñas o construyes, ¿Qué haces?' Entonces era explicarles qué es la gestión de proyectos y para qué sirve. Ahora está muy posicionada tanto en Nuevo León como en todo el país”. El directivo agregó una recomendación: “Lo que le decimos a nuestros clientes, es que en la Gerencia de Proyectos somos el brazo derecho de sus inversiones. Es recomendable apoyarse en empresas profesionales de gente que, lo digo abiertamente, se ha equivocado de toda la manera posible y hemos aprendido, habiendo corregido. No empiecen de cero con otra empresa que apenas va a ver cómo lo hará. Nosotros ya pasamos por todo eso y tenemos más de 800 proyectos de diversos clientes y zonas. A mediano o largo plazo, ESCALA es una inversión y casi siempre nuestro costo se pierde en las ingenierías de valor con los beneficios que logramos”.
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