Pese a la alta expectativa generada por la inflación mundial y local actual, expertos ven con buenos ojos la inversión en bienes raíces, lejos de lo que pudiera reflejar el comportamiento económico atípico que se vive actualmente en los mercados internacionales. Específicamente en México, diversos factores como el Nearshoring que está impactando directamente al sector industrial, ofrecen importantes áreas de oportunidad.
Así lo dijeron por parte de Fibra UNO, Gonzalo Robina, Director General Adjunto y Jorge Pigeon, VP de Mercados de Capital y Relación con Inversionistas, durante los trabajos realizados en el FUNO Day, celebrado en Nueva York, Estados Unidos, en el marco del Día del Inversionista. Y es que, como parte de las labores de esa jornada, el pasado 10 de noviembre, ambos voceros de Fibra Uno, el primer y más grande fideicomiso de inversión en bienes raíces en México, se reunieron virtualmente con representantes de los medios de comunicación, entre ellos la Revista EQUIPAR, con quienes compartieron su opinión en torno al desarrollo del mercado y de la compañía.
Los expertos destacaron que uno de los mensajes cardinales de la situación que se enfrenta a nivel internacional, no es pronosticar si vamos a crecer o no, sino que tenemos una estanflación, que es una inflación alta sin crecimiento económico; no obstante, coincidieron en que el panorama de los bienes raíces en México, tiene significativas coyunturas que favorecen la inversión.
OPORTUNIDAD EN MÉXICO
Según explicó Gonzalo Robina, el Nearshoring es algo que ya estamos viviendo en México a diario y en FUNO se percibe fuertemente. “Las peticiones de espacio que tenemos de las compañías chinas que se vienen a montar a nuestro territorio, o bien, de las firmas norteamericanas o globales que se habían ido a China y están regresando a México, son fuertes. Muchas de ellas estaban en este país en los 90s y se mudaron a la nación oriental en el 2000, pero las estamos viendo regresar”.
“Históricamente en el sector industrial nunca se habían visto ocupaciones al 99% en ningún mercado y ahora vemos tres que la tienen: Tijuana, Ciudad Juárez y Reynosa. Eso significa que no hay un metro cuadrado si se va a montar una planta en cualquiera de esas tres ciudades y eso se debe a la demanda que ha crecido por arriba de la oferta que hemos podido generar quienes tenemos parques industriales en estas zonas”, precisó. Destacó que, hablando del tamaño completo del mercado industrial existente en México, en metros cuadrados, nuestro país tiene la décima parte de naves industriales comparado con el vecino del Norte. “Estamos hablando de 65 millones de m2 en México, contra 715 millones de m2 en Estados Unidos. A su vez, EE.UU. tiene la tercera parte de la oferta china. Entonces esa es la oportunidad que presenta el Nearshoring. Simplemente compartir 3 mil kilómetros de frontera con la economía más grande del mundo lo es. Si hace algunos años dudábamos si los chinos nos iban rebasar o no, hoy sin duda la economía mundial más grande es la norteamericana”.
Sobre este tema, Jorge Pigeon señaló que el Nearshoring, favorece a los mexicanos por tener frontera con Estados Unidos, por ser aliados en temas económicos y tener un tratado comercial de más de 35 años ahora con una nueva versión, pero además conlleva un movimiento geopolítico global que tiene una reconfiguración de la cadena de suministro. “Estados Unidos, Europa y el mundo se dieron cuenta de que no podemos dejar que todo el suministro del planeta esté en China. Vamos a tener que crear redundancias. A lo mejor dejas una parte de tu producción en China y otra en México; o puedes sacar tu manufactura de China y ponerla en un lugar seguro con acceso rápido como nuestro país, que tiene además un tratado de comercio, mano de obra calificada, es competitivo a nivel mundial en cuanto a costo de manufactura”.
“El Nearshoring no es casualidad, está ligado a la macroeconomía y sus variables. La oportunidad que se encuentra hoy para México es la más grande de los últimos 50 años. China cuenta con 2 mil millones de m2 de naves industriales en sus principales ciudades. En México tenemos 65 millones en todo el mercado industrial. Sacar el 3% de China, que no hace mella en la reconfiguración, conlleva duplicar lo que se ha hecho en nuestro país en la historia del Real Estate. El tamaño de la oportunidad es enorme”, agregó.
MOMENTO DE INVERTIR
De acuerdo con Pigeon, más que un análisis del entorno macroeconómico, en cuestión de bienes raíces, uno de los mensajes clave dados al mercado y a los inversionistas es que en nuestro país sucede algo importante en torno al Real Estate. “En el negocio de bienes raíces en particular en México, porque esto no ocurre en otros lugares del mundo, sucede que el 99% de los contratos están indexados a inflación. Esto quiere decir que anualmente aumenta la renta en la misma proporción que la inflación”.
“Entonces aún en periodos de baja inflación, los bienes raíces son una muy buena inversión, mientras que en los de alta, donde el dinero puede perder valor adquisitivo, se vuelven una excelente inversión. Esto porque, por un lado, en el tema de las rentas se hace un traspaso de la inflación a los inquilinos, lo que se conoce como cobertura de inflación natural; y por otro, la plusvalía del inmueble va ligada a la inflación por el alza de precios de todos los insumos necesarios para construir un inmueble. Por eso, hoy además de que las rentas suben por inflación, el costo de reposición de los inmuebles aumenta y con ello se genera más valor en nuestras propiedades, sumando además la inflación del precio de las materias primas”, expuso.
Además, el VP de Mercados de Capital y Relación con Inversionistas de Fibra Uno destacó, que “uno de los mensajes clave, más que tratar de decir si vamos a crecer o decrecer, es invertir en bienes raíces, pues tenemos más de 50 años que no anticipábamos una situación como la que potencialmente se avecina, donde tienes estanflación, que es una inflación alta, sin crecimiento o con uno muy bajo, como se vivió entre los 70s y 80s en Estados Unidos. No sabemos si habrá una recesión o no, las curvas de rendimiento de EE.UU. indican que sí y el discurso reciente fue: vamos a subir la tasa lo que sea necesario, pero nos vamos a ir más despacio, lo que indica que estaríamos llegando al pico de tasas”, explicó.
Recordó que, como parte de estas oportunidades de inversión, FUNO está vendiendo activos con un descuento, a una tercera parte de su valor. La otra buena noticia para los inversionistas es que, si hay un lugar donde se puede invertir y proteger ese patrocinio, es en Fibra Uno porque tal como dijo André El-Mann, Director y Miembro del Comité Técnico de FUNO, “le hemos entregado al inversionista 16.5% de rendimiento anual compuesto en un entorno en donde la inflación promedio era 4% al año. Entonces entregamos al inversionista un rendimiento real de 12.5% en ese periodo”.
BALANCE
En cuanto al crecimiento de FUNO, Gonzalo Robina explicó ala Revista EQUIPAR, que como es sabido, el Grupo de control de la compañía ha estado desarrollando durante 12 años propiedades fuera de la FIBRA para posteriormente aportarlos a la compañía. “En FUNO no nos conviene tener reservas de tierra muy grandes donde se desarrollan los parques industriales, porque se lleva un tiempo su regularización, permisos y licencias, además de su construcción. Eso lo hace el grupo de control, para posteriormente ser aportado a Fibra Uno”.
“Como referencia tenemos entre 2 y 3 millones de m2 de potencial de desarrollo en tierras propiedad del grupo con permisos y licencias donde ya se arrancaron obras en tres de los desarrollos. Se irán poniendo en el mercado muy pronto y de acuerdo con las condiciones que el mercado financiero nos presente, serán aportados a FUNO”, explicó.
Por su parte, Jorge Pigeon, explicó que el famoso parque Timec que hace algunos meses se anunció en el Estado de México y se localizará cerca del Aeropuerto Felipe Ángeles “es uno de estos parques industriales para convocación de logística. Estamos hablando de que todos nuestros desarrollos tienen visibilidad a corto plazo, porque bienes raíces es un negocio de muy largo plazo. Entonces, 2 o 3 millones de m2 en 2 o 3 años es definitivamente algo factible para poder llevar a cabo en el grupo y si las condiciones se dan, Fibra UNO podrá acceder a eso”.
Cabe decir que actualmente FUNO tiene en periodo de desarrollo el proyecto Galerías Valle Oriente, en Monterrey, Nuevo León, que ya está prácticamente terminado y se pondrá en operación en el primer trimestre 2023; un fashion Mall en Tapachula, Chiapas, que abrirá en el último trimestre de este año y Portal Norte en Satélite, que debutará a finales de 2024. Destaca la reciente conclusión de Tepozpark, un desarrollo industrial localizado en Tepotzotlán, Estado de México, del que faltaban 180 mil m2 por entregar.
FUNO DAY
La edición 2022 de este evento contó con la participación de importantes ponentes, como el economista Jorge Suárez Vélez, el diplomático y experto Jorge Castañeda, además de la Directora de Sostenibilidad y Fundación Fibra Uno, Ana Karen Mora, con un auditorio compuesto por inversionistas, empresarios y banqueros. También asistió André El-Mann Arazi, Director y Miembro del Comité Técnico de FUNO, quien habló de la historia de la compañía desde su fundación, con un especial énfasis en que la tasa compuesta de retorno que se le ha dado a los inversionistas a lo largo de estos años, es de 16.5% anual. Por su parte Gonzalo Robina destacó que mantener durante 12 años este promedio en una compañía de este tamaño donde tienen cerca de 3 mil 800 millones de acciones, es un reto superado y eso es una buena señal para los inversionistas. Mientras que Jorge Pigeon hizo un recuento de los mercados tanto comercial, industrial y de oficinas, con una intervención con respecto al análisis de las ventas que FUNO cerró el año pasado.
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