En la primera mitad de 2023, la industria de centros comerciales en América Latina ha experimentado notables cambios y tendencias, marcando un camino hacia la recuperación. En este mercado destacan en la región México y Colombia; el primer destino por ser el puntero en desarrollo y el segundo, por marcar pauta en tendencias que van más allá de la simple y llana oferta comercial.
Pero para dar una idea del movimiento del mercado, conociendo las tendencias de su demanda actual, es preciso referir de manera específica que, en el transcurso de este año, el mercado de retail en México que es el país líder en desarrollo de centros comerciales de Latinoamérica, ha sido testigo de un crecimiento significativo en la presencia de cuatro tipos de inquilinos. Según datos de la empresa consultora SiiLA, el transporte y logística, encabezan este desarrollo con un 44% durante los primeros nueve meses de 2023. A su vez, el sector de educación repuntó con 19%, mientras que el de entretenimiento, y de gobierno e instituciones no lucrativas, tuvieron un incremento del 17% y 16%, respectivamente, representando juntos 16% del espacio ocupado en los principales centros comerciales de las ciudades mexicanas.
Estos datos de SiiLA reflejan la coherencia con las tendencias observadas en el mercado de retail, puntero de Latinoamérica durante los últimos dos años. Por un lado, el auge del comercio electrónico y las compras de lujo en México han impulsado la necesidad de cadenas de suministro eficientes y almacenes de última milla, especialmente en áreas urbanas densamente pobladas como Ciudad de México y Monterrey. Por otro lado, la consultora señala que la presencia creciente de servicios educativos y dependencias gubernamentales en centros comerciales responde a la estrategia omnicanal, donde la combinación de servicios en línea y presencia física busca satisfacer las demandas cambiantes de los consumidores. Este fenómeno se manifiesta en la proliferación de centros de educación como Quick Learning o Kumon, al igual que con la presencia de oficinas gubernamentales en espacios comerciales de alto tráfico, por ejemplo, las de la Comisión Federal de Electricidad (CFE).
Según SiiLA, en lo que respecta al sector del entretenimiento, su desarrollo ha sido impulsado por la apertura de tiendas ancla de reconocidas cadenas de cine, centros de diversión y supermercados, entre ellos Cinépolis, Soriana y Play City. Aunque la presencia de estas empresas de entretenimiento en tiendas ancla ha aumentado en un 15% en lo que va de 2023, es notable que estos inquilinos están absorbiendo espacios de diversas dimensiones, señalando una diversificación en la oferta de experiencias de entretenimiento dentro de los centros comerciales mexicanos.
MÉXICO EXPANDE SU OFERTA
En México el panorama general al cierre de agosto 2023, mostró la suma de al menos cuatro nuevas propiedades de este segmento, cuya construcción fue culminada entre 2021 y 2023. Los proyectos incorporaron al inventario 179 mil 800 metros cuadrados (m2), como informó la firma consultora CBRE. “Cuando la confianza del consumidor en México se mide por generaciones, son las más jóvenes quienes están dando un impulso al indicador general. Los consumidores mexicanos indicaron que prefieren comprar en tiendas físicas, especialmente cuando se trata de insumos para preparar alimentos, ropa y cosméticos”, dijo Luis Llaca, Vicepresidente de CBRE Retail Latinoamérica.
En cuanto a la vacancia de los espacios comerciales, CBRE apuntó que la tasa de disponibilidad en el tercer trimestre de2023, cerró en 9.5%, lo que representa -2.2 puntos porcentuales respecto al cierre del 2022. Indicó que los centros comerciales que ingresaron en 2021-2022 como Península Tijuana y La Perla registraron una ocupación al segundo trimestre del 2023 de 90% y 87% respectivamente, mientras que las aperturas del 2023, Grand Outlet Riviera Maya y Alaïa Tapachula, registraron por orden 67% de comercialización y 80% de ocupación.
La investigación precisó que, en el segundo trimestre de 2023, los líderes del sector, entre ellos Fibra Danhos, Gicsa y Planigrupo, destacaron un robusto crecimiento en la afluencia de sus centros comerciales, registrando aumentos del 27%, 16% y 5.1%, respectivamente, en comparación con el mismo período del año anterior.
NUEVA OFERTA E INVENTARIO
Tal como precisa el informe “Panorama general de centros comerciales al 3T 2023” de CBRE, entre los nuevos proyectos en México, se encuentra Grand Outlet Riviera Maya, que concentra 34% de los nuevos metros integrados al abanico mexicano de retail, añadiendo 61 mil 782 m2 de área bruta rentable (ABR) en un espacio de 90 mil m2, siendo considerado como el luxury outlet más grande de Latinoamérica.
CBRE indicó que, como resultado de la incorporación de nueva oferta al inventario, la actividad en construcción experimentó una ligera disminución del 4% con respecto al cierre del 2022. Sin embargo, se proyecta un prometedor repunte para el cuarto trimestre de 2023, con la expectativa de que más de 250 mil m2 concluyan su construcción. Este impulso se reflejará en diversas regiones del país, con la introducción de 101 mil 800 m2 en la región centro, 71 mil 100 m2 en el sureste y 66 mil 800 m2 en el área metropolitana. Es notable el crecimiento del concepto de usos mixtos, que podría incrementarse hasta alcanzar los 138 mil m2 al cierre del año, indicando una tendencia hacia la diversificación y multifuncionalidad en el desarrollo de espacios construidos. Como acotación, la consultora incluyó en su investigación, los centros comerciales con superficies mayores a 10,000 m2 en la República Mexicana.
SIGUE LA CONSTRUCCIÓN
El informe de CBRE refiere que la pandemia impuso una pausa inesperada en la construcción de varios centros comerciales en diferentes regiones de México, así como ocurrió en el resto del mundo, generando un impacto significativo en el sector. Sin embargo, en un claro indicio de la recuperación económica, actualmente se están retomando las labores, destacando el caso emblemático de Plaza Sendero en Ensenada.
Este referido reinicio de la construcción no solo representa un impulso para el desarrollo local, sino que también refleja la adaptabilidad y resiliencia del sector ante los desafíos impuestos por la crisis sanitaria. El dinamismo de la construcción, simbolizado por el reinicio de proyectos como Plaza Sendero, ha contribuido a cerrar el año con una notable actividad, sumando un total de 712 mil m2 en nuevos espacios que prometen revitalizar y diversificar el entorno comercial de la región.
Según la Asociación Mexicana de Plazas Comerciales, se espera para 2024, la apertura de la ampliación de Galerías Metepec Malltertainment que aportará 55 mil 220 m2 de GLA; también del proyecto Las Haciendas, con 55 mil 631 de GLA. Ese año abriría igualmente Explanada Aguascalientes, con cerca de 76 mil 017 m2 de GLA, aproximadamente en el cuarto trimestre, periodo en el que también se entregaría The Park San Luis Potosí, para añadir 75 mil 016 m2 de GLA; mientras que Foro Azteca sumaría 159 mil 114 m2 de GLA y tendría una entrega estimada a finales del 2026.
COLOMBIA: REFORMAS Y EXPANSIONES
Durante la primera mitad de 2023, la industria de centros comerciales en Colombia, mantuvo una dinámica enfocada hacia el repunte de su ocupación. Al culminar ese periodo, la industria experimentó una notable recuperación, acercándose cada vez más a los indicadores de vacancia previos a la pandemia. De acuerdo con el más reciente informe desarrollado por la Asociación de Centros Comerciales de Colombia (Acecolombia), con el respaldo de Marca Táctica, la industria cerró el primer semestre de 2023 con un 9.6% de sus locales vacantes, lo que representa una recuperación de 0.9 puntos porcentuales con respecto al cierre de 2022. Esta mejora equivale a una ocupación de 310 locales durante el primer semestre del año en curso, marcando una tendencia positiva.
Tal como explicó en su momento Carlos Hernán Betancourt, Director Ejecutivo de Acecolombia, “uno de los efectos más importantes de la pandemia fue el impacto sobre el indicador de desocupación de locales comerciales que al cierre de 2020 se ubicó en un 18.5%, incrementándose en 9.7 puntos porcentuales frente a diciembre de 2019. Desde entonces, la industria ha venido desarrollando distintas estrategias en la conformación de su oferta para hacer frente a este reto y avanzar en la recuperación de indicadores”.
DINÁMICAS REGIONALES
Así como apuntó el informe de Acecolombia, al analizar el comportamiento de la vacancia por regiones, Antioquia y Santander, destacaron como las zonas del país donde los centros comerciales han experimentado una recuperación significativa en términos de metros cuadrados ocupados. Ambas regiones cerraron el primer semestre de 2023 con un 3% y un 3.8% de ABR vacante, respectivamente. Este dato sugiere un resurgimiento considerable de la actividad comercial en estas áreas, contribuyendo al fortalecimiento de la economía regional.
La región del suroccidente de Colombia se erige como un destacado protagonista en la resurgencia de la industria de centros comerciales durante el primer semestre de 2023. Los datos revelan una transformación significativa, ya que la región logró reducir su tasa de vacancia de ABR del 7.2% al 5.2%, marcando una notoria disminución en comparación con el semestre anterior. Este cambio sustancial señala una dinámica económica más robusta y sugiere un renovado interés y confianza de los consumidores en la oferta comercial del suroccidente, impulsando la actividad empresarial y consolidando su posición como líder en la recuperación de la industria de centros comerciales a nivel nacional.
VALOR DEL MERCADO
Datos de la Acecolombia señalan que la industria de centros comerciales en Colombia, vendió 44 billones de pesos colombianos en 2022, debajo de los 48 billones del 2019. Ya en 2023, el sector entró a una nueva fase de crecimiento, reforzada por la expansión y modernización de propiedades existentes, aunque hay poca construcción de proyectos nuevos. De hecho, 38% de la oferta actual tiene proyectos de reforma o expansión. Eso es consecuencia del cambio en los procesos de maduración de las edificaciones, por ejemplo, en el 2018 hubo 14 aperturas: Usaquén Plaza, en Bogotá; La Central, en Medellín; Plaza Claro, en Bogotá; El Caraño, en Quibdó, Chocó; Plaza Arrayanes, en Itagüí; Mallplaza Manizales; Carnaval, en Soledad; Neos Moda, en Bogotá; Viva Tunja; Viva Envigado; De Moda Outlet, en Medellín; Megamall, en Valledupar; Gran Plaza El Ensueño, en Bogotá; e Itagüí Plaza. Mientras que en 2019 fueron 8: Jardín Plaza, en Cúcuta; Jardines Llanogrande, en Rionegro; La Serrezuela, en Cartagena; Baazar Ochenta, en Bogotá; Nuestro Cartago; El Edén, en Bogotá; Mallplaza Buenavista, en Barranquilla, y Arkadia, en Medellín.
Sin embargo, con la pandemia se alargaron los cronogramas y no se lograron las aperturas estimadas en 2020, año en el que abrieron solamente Paseo Villa del Río, en Bogotá y Avenida, en Fusagasugá. Un año después, en 2021 debutaron: Nuestro Bogotá, en la capital, y Parque Fabricato, en Bello. Hacia 2022 el país cerró el año con 261 centros comerciales y las aperturas de dos proyectos nuevos: Plaza 90, en Turbaco y Parque Alegra, en Barranquilla.
NUEVOS DESARROLLOS
Ahora, en 2023, por primera vez en la historia de la industria de centros comerciales en ese país, no se registraron nuevas aperturas, como dijo Acecolombia. No obstante, existe un momento de consolidación de la oferta donde hay un mayor número de ampliaciones y remodelaciones que nuevos proyectos en desarrollo. Hay más ampliaciones que aperturas tomando en cuenta que antes de la pandemia había entre 5 y 6 proyectos nuevos por remodelación o expansión; con la actual dinámica se calcula que, dentro de dos o tres años, habrá entre cuatro y cinco ampliaciones o remodelaciones, por nueva obra.
Hacia 2024, se augura la apertura de: Unico Outlet, en Bucaramanga; Gran Manzana, en Cartagena; Girón Colonial, en Girón y Mallplaza Cali. En 2025 estarían llegando: Paseo del Prado Cerritos, en Risaralda y Puerta de Oro, en Florencia, Caquetá. En 2026, se entregaría Viva Cartagena; y en 2027, X Oriente, en Rionegro. También se encuentran en etapa de planeación, aunque sin fecha estimada: Jardín Plaza, en Puerto Colombia; Spring Plaza, en Bogotá; Centro Comercial La 65, en Medellín, y Viva Calle 80, en Bogotá.
CONCLUSIONES
Tanto México como Colombia, muestran un patrón de recuperación y adaptación en la industria de centros comerciales. La diversificación de ofertas, remodelaciones, y la incorporación de usos mixtos son tendencias clave para atraer a los consumidores y adaptarse a las nuevas realidades del mercado. Las proyecciones indican la apertura de nuevos centros comerciales en ambos países, evidenciando la resiliencia y la confianza del sector en la recuperación económica. La multifuncionalidad y la atención a las preferencias de los consumidores son factores clave en el diseño de proyectos futuros. La colaboración entre sectores público y privado, así como la atención a criterios de sostenibilidad, se presentan como elementos cruciales para el desarrollo exitoso de proyectos de centros comerciales en la región.
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