Sigue detonándose el sector industrial

El apogeo del comercio electrónico, así como la tendencia de regionalización de las cadenas globales de valor y la creciente incursión del mercado chino, son los principales factores que han dado pie a un tangible aumento en el desarrollo de naves y parques industriales, de acuerdo con un análisis llevado a cabo por la consultora Newmark Latinoamérica.
Tan solo en México, la necesidad de espacios de almacenamiento y procesos de transformación no ha dejado de crecer y para muestra, la demanda de espacios industriales aumentó hasta 42% durante el primer trimestre del 2022, comparado con el mismo período del año anterior, sobresaliendo así, por encima de todos los subsectores del Real Estate.
De acuerdo con el Reporte Inmobiliario 2021 del portal especializado en bienes y raíces Lamudi, tal proclividad comenzó a notarse, incluso, desde los primeros meses de 2020, cuando el rubro industrial también registró mayor demanda que los demás segmentos, incluyendo al de vivienda, con un incremento del 7%.
Por otro lado, en países como Colombia y en su capital Bogotá, hay casi 321 mil m2 de proyectos de este segmento en construcción, que representan un incremento del 39% respecto al cierre del 2021. Además, se pronostica que al culminar 2022, se sumen al inventario 149 mil m2 de edificaciones logísticas. 

MÁS DATOS SOBRE MÉXICO
Para 2021, la oferta en el mercado nacional de bienes raíces de espacios industriales se mantuvo por delante de los demás segmentos, con un crecimiento del 3%, comparado con el 1.7% que reflejaron los otros. 
Erick Brunet, director de transacciones de Servicios Corporativos Globales (GCS), de Newmark Latinoamérica, informó que “al cierre del primer trimestre, se absorbieron 944 mil m2 a nivel nacional y la expectativa es que, al cierre del segundo trimestre, habrá un registro similar”. El experto señaló que, si bien el desarrollo de los espacios industriales se presenta en toda la geografía nacional, es en algunas zonas se hace más palpable. Esto es “en los grandes polos poblaciones y en donde la infraestructura, principalmente eléctrica, y la presencia laboral, tienen factibilidad, con mercados dinámicos en Ciudad de México, Monterrey, Tijuana, Ciudad Juárez y Guadalajara”.
Citó como ejemplo que, mercados como Mérida, con un inventario total de 800 mil m2, o Villahermosa, con 900 mil m2, quedan aún lejos de los del norte como Tijuana o Ciudad Juárez, que tienen más 6.5 millones de m2. En este rubro, señaló que Monterrey es el líder con más de 7 millones de m2, mientras que Querétaro suma 6 millones y Guadalajara arriba de 5 millones de m2.
Por su parte, Gabriel Yorio, subsecretario de Hacienda y Crédito Público, señaló que, el panorama para el segmento luce alentador y como prueba de que México es uno de los países que está generando más confianza para los inversores, la demanda tiende a incrementarse. “Hay en construcción 4.7 millones de m2, el doble de lo reportado en 2021 y tan solo en el primer trimestre del año, se inició la construcción de 82 naves industriales que suman 1.4 millones de m2”, explicó el funcionario, quien informó que ya hay un paquete de inversiones para el sur y sureste del país para impulsar la relocalización de empresas globales en esa región.
A este ritmo, México, de acuerdo a datos del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), posee el potencial más alto para beneficiarse del proceso del nearshoring o cadenas globales de valor, que podrían generar ganancias hasta por 35 mil millones de dólares, equivalente a 2.66% del Producto Interno Bruto (PIB), derivado de nuevas exportaciones de mercancías.

EN COLOMBIA
De acuerdo con el estudio Market beat industrial de la consultora Cushman & Wakefield, en el primer semestre del año, el mercado logístico en Colombia, tuvo una ocupación continua de bodegas en todas las tipologías, presionando una vacancia histórica de 3.3%, gracias a las absorciones de m2 por parte de empresas de retail y operadores, evidenciando el buen momento que vive este segmento. Esto se prevé también gracias al desarrollo del e-commerce o comercio electrónico, que ha incrementado más de 47% durante el primer trimestre del año, según la Cámara Colombiana de Comercio Electrónico (CCCE), generando así, más interés por las bodegas de última milla.
Destaca que el mercado inmobiliario industrial y logístico           en Bogotá, ha presentado un alto dinamismo debido al aumento en la rotación de los inventarios, derivado principalmente a interrupciones en la cadena de suministro, causando una mayor necesidad por espacios de almacenaje. Frente a este panorama positivo, se identifican nuevos desarrollos en construcción, la mayoría en BTS (Built To Suit) y con más incidencia en el submercado de Calle 80, el cual se ha destacado por este tipo proyectos, tales como Sodimac y Constellation. 
En relación a la oferta y demanda, como lo señala Juan Carlos Delgado, country manager de Cushman & Wakefield, la oferta total superó los 99 mil m2 disponibles en los cinco corredores, lo que representa una disminución de espacios del 62% respecto al mismo periodo del 2021, generando así una vacancia mayor al 3%, una cifra que no se había identificado hasta ahora, en este segmento inmobiliario. Tal y como reporta la firma, en términos de ocupación positiva, corredores como el de la Calle 80 tienen más de 34 mil m2 y Mosquera más de 3 mil m2. 
Además, hay 320 mil 746 m2 de proyectos en construcción, representando un incremento del 39% respecto al cierre del año del 2021 y se prevé que al finalizar el año ingresen al inventario aproximadamente 149 mil m2, supliendo el mercado ante la demanda de multinacionales por bodegas Premium y ubicadas cerca de la ciudad de Bogotá. Los expertos señalan, que los precios de renta tienden a aumentar para los nuevos desarrollos debido al alza en los materiales de construcción que tuvieron incrementos de hasta 10% en mayo pasado, pero las bodegas hechas a la medida como predominante sobre las especulativas, mitigaron el riesgo, dado que los propietarios han cerrado contratos a largo plazo, negociaciones realizadas con anticipación en submercados más competitivos en precio y uso de tecnologías para la reducción en los costos fijos de mantenimiento.
Cabe agregar que, según las tendencias, en general, hay oportunidades en bodegas de última milla y en el mercado logístico que ha incursionado en la implementación de tecnologías como la automatización, blockchain, IoT, entre otras, mejorando la operación y reduciendo los tiempos de entrega ante la alta demanda.

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